Modificaciones legislativas LAU como consecuencia de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda

La entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, por el derecho a la vivienda ha traído consigo importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Estas modificaciones buscan responder a las necesidades del mercado de alquiler y proporcionar mayor estabilidad y protección mayoritaria a los arrendatarios.

A continuación, se detallan las principales modificaciones legislativas introducidas por esta nueva ley: 

Se modifica la prórroga de los contratos, mantiene la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de preaviso al término del contrato. Esta medida continúa ofreciendo estabilidad a los arrendatarios, permitiéndoles permanecer en la vivienda sin necesidad de renegociar el contrato cada año, a menos que decidan lo contrario.

Una novedad importante, se ve reflejada en la modificación del art. 10 de la LAU consistente en la introducción de una prórroga extraordinaria de un año para determinados supuestos (art. 10.2, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, LAU) 21. Esta norma aplica si el arrendador es un considerado gran tenedor o si la vivienda arrendada se encuentra en una zona tensionada; y el arrendatario, una vez finalizadas las prórrogas obligatorias o tácitas, acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un certificado de servicios sociales emitido en el último año. Esta disposición tiene como objetivo proteger a los arrendatarios más vulnerables, proporcionando un período adicional para mejorar su situación económica y social.

Tambien surgen importantes modificaciones en lo relativo a las actualizaciones de renta, limitando la actualización anual y eliminando el Índice de Precios de Consumo (IPC) como referente al efecto.

Si bien, las actualizaciones de renta estaban limitadas hasta el 31 de diciembre 2023 a un máximo del 2% como medida extraordinaria (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo) 22. La Ley 12/2023 de vivienda establece que a partir de enero de 2024, las actualizaciones de renta de los arrendamientos de vivienda se verán limitadas a un 3%, eliminando el IPC como índice de referencia.

La ley de vivienda adelanta que, a partir del año 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que será desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) en colaboración con el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice pretende ofrecer una referencia más precisa y ajustada a las condiciones del mercado inmobiliario y la economía nacional.

En cuanto a fiscalidad, se establecen bonificaciones para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley 12/2023. Se introducen nuevas deducciones fiscales para los arrendadores, las cuales se encuentran vigentes desde el 1 de enero de 2024. Estas deducciones, que se aplicarán en la declaración de la renta de 2025, son incompatibles entre sí y se distribuyen de la siguiente manera:

• “ 90%: En zonas tensionadas, si el nuevo contrato reduce más de un 5% la renta de alquiler respecto a la última renta del contrato anterior.

• 70%: Para el primer arrendamiento en zonas tensionadas cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, bajo determinadas condiciones.

• 60%: Cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

• 50%: En el resto de los casos.”

También introduce medidas en torno a las viviendas de uso residencial en desuso, autoriza a los ayuntamientos a aplicar un incremento en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que se encuentren desocupadas por un plazo superior a dos años.

Esta medida busca desincentivar la retención de viviendas vacías y fomentar su disponibilidad en el mercado de alquiler, aumentando así la oferta y ayudando a moderar los precios. Si bien es imprescindible mencionar que la competencia es autonómica y concretamente esta medida municipal con lo cual, compete a cada ayuntamiento la aplicación o no este incremento.